সম্পদ বিক্রি করলেই আয় নয়, লাভ হলে কর দিতে হবে

জমি, ফ্ল্যাট, বাড়ি, শেয়ার কিংবা অন্য কোনো মূল্যবান সম্পদ বিক্রি করে লাভ হলে সেই লাভের ওপর আয়কর দিতে হয়। কিন্তু বাস্তবে এখনো অনেক করদাতা মূলধনি সম্পদ বিক্রি থেকে পাওয়া আয় আর সাধারণ বা ব্যবসায়িক আয়কে এক করে ফেলেন। ফলে সম্পদ বিক্রির সময় কর দিয়ে দিলেও পরে আয়কর রিটার্নে সেই আয় কীভাবে দেখাতে হবে, কোন অংশটা মূলধনি আয় হিসেবে গণ্য হবে আর কত হারেই বা কর দিতে হবে—এসব নিয়ে বিভ্রান্তি থেকেই যায়।

ধরা যাক, একজন ব্যক্তি করদাতা ২০ বছর আগে ২০ লাখ টাকায় একটি জমি কিনেছিলেন। সময়ের সঙ্গে সেই জমির দাম বেড়ে দাঁড়িয়েছে এক কোটি টাকায়, আর তিনি সেটি বিক্রি করে দিলেন। প্রশ্ন হলো, তাঁর আয় কত—এক কোটি টাকা, নাকি ৮০ লাখ? আর এই ৮০ লাখ টাকার ওপরই কি পুরো আয়কর দিতে হবে? জমি বিক্রির সময় উৎসে কর হিসেবে যে অর্থ ইতিমধ্যে দেওয়া হয়েছে, তারই বা কী হবে?

২০২৬ সালের আয়কর আইনের সংশোধনের পর প্রশ্নগুলো আরও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠেছে। এখন আলাদাভাবে ঠিক করতে হবে দুটি বিষয়—সম্পদ বিক্রি করে মোট কত টাকা পাওয়া গেল, আর তার মধ্যে করযোগ্য মূলধনি আয় কতটুকু। সেই আয় ঠিকভাবে রিটার্নে দেখানোও সমান জরুরি।

পুরো বিক্রয়মূল্যই আয় নয়

প্রথমেই একটি ভুল ধারণা কাটিয়ে ওঠা দরকার। আয়কর আইন, ২০২৩-এর ধারা ৫৮-এ সম্পদের অর্জনমূল্য ও মূলধনি আয় নির্ধারণের বিধান স্পষ্টভাবে বলা আছে। এই বিধান করদাতাকে সম্পদের সঠিক অর্জনমূল্য ঠিক করতে এবং ভবিষ্যতে বিক্রির সময় মূলধনি আয়ের হিসাব কষতে সাহায্য করে। করব্যবস্থায় স্বচ্ছতা রাখতে এ বিষয়ে পরিষ্কার ধারণা থাকা খুবই দরকারি।

কোনো সম্পদ বিক্রি করে যত টাকা হাতে আসে, তার পুরোটাই মূলধনি আয় নয়। মূলধনি আয় আসলে সম্পদের দাম বেড়ে যাওয়া থেকে তৈরি হওয়া লাভ। অর্থাৎ বিক্রির পুরো অর্থকে আয় ধরা যাবে না; অর্জনমূল্য, বিক্রয়মূল্য, মালিকানার সময়কাল আর প্রযোজ্য করহার—সব বুঝে তবেই ঠিক করতে হবে মূলধনি আয় কত।

ধরা যাক, একজন ব্যক্তি ১৫ লাখ টাকায় একটি জমি কিনেছেন। ক্রয়সংক্রান্ত আইনসংগত ব্যয় যোগ করে তাঁর অর্জনমূল্য যদি দাঁড়ায় ২০ লাখ টাকা, আর পরে তিনি জমিটি বিক্রি করেন এক কোটি টাকায়, তাহলে সরল হিসাবে তাঁর মূলধনি আয় ৮০ লাখ টাকা। এক কোটি টাকা তাঁর হাতে এসেছে ঠিকই, কিন্তু পুরোটা আয় নয়।

পার্থক্যটা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। কারণ আয়কর আইন কর বসায় সম্পদের বিক্রয়মূল্যের ওপর নয়, নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে অর্জিত মূলধনি আয়ের ওপর। তাই করদাতার হাতে ক্রয়মূল্যের দলিল, আইনসংগত ব্যয়ের প্রমাণ আর বিক্রয়মূল্যের যথাযথ নথি থাকা জরুরি।

তবে বিষয়টা এখানেই শেষ নয়। সংশোধিত বিধানে কিছু ক্ষেত্রে মালিকানা হস্তান্তরের তারিখে সম্পদের ন্যায্য বাজারমূল্য এবং প্রাপ্ত অর্থ—দুটির মধ্যে যেটি বেশি, সেটিই বিবেচনায় নেওয়ার সুযোগ রাখা হয়েছে। ফলে দলিলে এক দাম লিখে বাস্তবে অন্য দামে লেনদেনের চর্চা করব্যবস্থায় আরও বেশি প্রশ্নের মুখে পড়তে পারে।

মূলধনি সম্পদ বলতে কী বোঝায়

আয়কর আইনের সংশোধিত সংজ্ঞা অনুযায়ী মূলধনি সম্পদের পরিধি বেশ বড়। এর মধ্যে পড়ে ভূমি বা ভূমিসহ স্থাপনা, বাড়ি, ফ্ল্যাট, অ্যাপার্টমেন্ট, ফ্লোরস্পেস, ব্যবসা বা উদ্যোগ এবং নির্দিষ্ট ধরনের সিকিউরিটিজ। নির্দিষ্ট শর্তে ব্যক্তিগত সোনা, রৌপ্য, স্বর্ণালংকার, রৌপ্যালংকার, রত্ন-হীরক, ধাতব মুদ্রা, মূল্যবান ধাতু, চিত্রকর্ম ও ক্লাবের সদস্যপদও মূলধনি সম্পদ হিসেবে গণ্য হয়।

অন্যদিকে ব্যবসার উদ্দেশ্যে রাখা মজুত, ভোগ্যপণ্য বা কাঁচামাল মূলধনি সম্পদ নয়। ব্যবসার কাজে ব্যবহৃত হয় না এমন কিছু ব্যক্তিগত ব্যবহার্য সামগ্রীও এই সংজ্ঞার বাইরে রাখা হয়েছে।

অর্থাৎ কোনো সম্পদ বিক্রি হলেই তা থেকে পাওয়া অর্থকে সরাসরি মূলধনি আয় বলা যাবে না। আগে দেখতে হবে সম্পদটি আইনের সংজ্ঞা অনুযায়ী আদৌ মূলধনি সম্পদ কি না এবং বিক্রি বা মালিকানা হস্তান্তরে সত্যিই মূলধনি আয় তৈরি হয়েছে কি না। করপরিকল্পনা ও রিটার্ন তৈরির ক্ষেত্রে এই পার্থক্যটি খুবই গুরুত্বপূর্ণ।

পাঁচ বছরের হিসাব

ব্যক্তিশ্রেণির করদাতাদের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট ধরনের মূলধনি সম্পদ অর্জনের পাঁচ বছরের মধ্যে বিক্রি বা হস্তান্তর করা হলে সেই মূলধনি আয় করদাতার করযোগ্য মোট আয়ের সঙ্গে অন্তর্ভুক্ত হবে এবং প্রযোজ্য নিয়মিত হারে কর দিতে হবে।

মূলধনি সম্পদ বিক্রির ক্ষেত্রে সবচেয়ে বড় পরিবর্তনগুলোর একটি হলো—সম্পদটি কত দিন করদাতার মালিকানায় ছিল, সেই হিসাব। ব্যক্তিশ্রেণির করদাতার ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট ধরনের মূলধনি সম্পদ অর্জনের পাঁচ বছরের মধ্যে বিক্রি বা হস্তান্তর করা হলে সেই মূলধনি আয় যুক্ত হবে তাঁর করযোগ্য মোট আয়ের সঙ্গে, আর কর দিতে হবে প্রযোজ্য নিয়মিত হারে।

অন্যদিকে সম্পদ অর্জনের পাঁচ বছর পেরিয়ে গেলে বিক্রি বা মালিকানা হস্তান্তরে অর্জিত মূলধনি আয়ের ওপর কর বসবে ১৫ শতাংশ হারে। করদাতাদের জন্য এখানে একটি বিষয় বিশেষভাবে খেয়াল রাখার—মূলধনি আয়ের অঙ্ক এক হলেও সম্পদটি কখন কেনা হয়েছিল তার ওপরই নির্ভর করতে পারে করের ধরন ও হার। তাই জমি, ফ্ল্যাট কিংবা অন্য কোনো দীর্ঘমেয়াদি সম্পদ বিক্রির আগে শুধু সম্ভাব্য লাভের হিসাব কষলেই চলবে না; যাচাই করে নিতে হবে সম্পদ অর্জনের তারিখ আর অর্জনমূল্যের দলিলপত্রও।

করহার সবার জন্য এক নয়

মূলধনি আয় মানেই সবার জন্য একই হারে কর—এই ধারণা ঠিক নয়। আয়কর আইন ২০২৩-এর ৭ম তফসিলের অনুচ্ছেদ অনুযায়ী কোম্পানি, ব্যক্তিসংঘ ও ট্রাস্টের মূলধনি সম্পদ বিক্রি বা মালিকানা হস্তান্তর থেকে পাওয়া মূলধনি আয়ের ওপর ১৫ শতাংশ হারে বিশেষ আয়করের বিধান আছে। একইভাবে নির্দিষ্ট শ্রেণির করদাতার তালিকাভুক্ত সিকিউরিটিজ লেনদেন থেকে পাওয়া মূলধনি আয়ের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য ১৫ শতাংশ হার।

অন্যদিকে ব্যবসায়িক পণ্য নয়—এমন ব্যক্তিগত সোনা, রৌপ্য, স্বর্ণালংকার, রৌপ্যালংকার, রত্ন-হীরক, মূল্যবান ধাতু, চিত্রকর্ম, অ্যান্টিকস ও ক্লাবের সদস্যপদ বিক্রি বা হস্তান্তর থেকে পাওয়া মূলধনি আয়ে কর ৫ শতাংশ। অর্থাৎ কর নির্ধারণে বিবেচনায় আসে তিনটি বিষয়—করদাতার শ্রেণি, সম্পদের ধরন আর মালিকানার সময়কাল।

ডেভেলপারের কাছে জমি দিলে

জমির মালিক যখন কোনো ডেভেলপার বা রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠানের কাছে জমি হস্তান্তর করেন, তখন হিসাবটা আরও জটিল হয়ে যায়। কারণ অনেক সময় তিনি নগদ অর্থের পাশাপাশি পান এক বা একাধিক ফ্ল্যাটও।

এ ক্ষেত্রে কেবল হাতে পাওয়া নগদ টাকা ধরলে চলবে না। আয়কর আইন ২০২৩-এর ৫৮(৩) অনুযায়ী ডেভেলপারের কাছ থেকে পাওয়া নগদ অর্থ এবং প্রাপ্ত ফ্ল্যাটের বাজারমূল্য মিলিয়ে মোট প্রাপ্তি বের করতে হবে, তারপর সেখান থেকে সম্পত্তির অর্জনমূল্য বাদ দিয়ে নির্ধারণ করতে হবে মূলধনি আয়। এ ধরনের আয়ের ওপর প্রযোজ্য ১৫ শতাংশ কর সংশ্লিষ্ট করবর্ষ ও পরবর্তী দুই করবর্ষ মিলিয়ে সমান তিন কিস্তিতে পরিশোধের সুযোগ রাখা হয়েছে।

এটি করদাতার জন্য কিছুটা স্বস্তির হলেও সঠিক মূল্যায়নের প্রয়োজনীয়তাও বাড়িয়ে দিয়েছে। ফ্ল্যাটের বাজারমূল্য কীভাবে ঠিক হবে, সেই মূল্যায়নের ভিত্তি কী, চুক্তিতে কী লেখা আছে—এসব নথি ভবিষ্যতে গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠতে পারে।

দলিলের দাম বনাম আসল দাম

বাংলাদেশের সম্পত্তি বাজারে দলিলে লেখা দাম আর প্রকৃত লেনদেনের দামের ফারাক পুরোনো এক সমস্যা। নতুন করব্যবস্থায় এই ফারাক তৈরি করতে পারে আরও বড় ঝুঁকি। দলিলে এক দাম লেখা থাকলেও ব্যাংক বিবরণী বা অন্য দালিলিক প্রমাণে যদি তার চেয়ে বেশি অর্থের লেনদেন ধরা পড়ে, তাহলে অতিরিক্ত সেই অর্থ করের আওতায় চলে আসতে পারে।

তাই সম্পত্তি বিক্রির ক্ষেত্রে প্রকৃত লেনদেনের তথ্য সংরক্ষণ করা এবং সম্ভব হলে ব্যাংকিং চ্যানেলে অর্থ নেওয়াই করদাতার জন্য নিরাপদ। ক্রয় দলিল, বিক্রয় দলিল, ব্যাংক স্টেটমেন্ট, চুক্তিপত্র ও সংশ্লিষ্ট ব্যয়ের প্রমাণ—সবই পরে গুরুত্বপূর্ণ নথি হয়ে উঠতে পারে।

উৎসে কর দিলেই দায়িত্ব শেষ নয়

সম্পত্তি হস্তান্তরের সময় এ-চালানের মাধ্যমে উৎসে আয়কর দেওয়া হলে সেটি রিটার্নে প্রযোজ্য করের সঙ্গে সমন্বয় বা ক্রেডিট নেওয়ার সুযোগ আছে। এ জন্য রিটার্নে ঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে এ-চালান নম্বর, তারিখ, ব্যাংকের নাম, শাখার নাম ও পরিশোধিত করের পরিমাণ। অর্থাৎ উৎসে কর দেওয়া হয়েছে বলে মূলধনি আয় রিটার্নে না দেখানোর সুযোগ নেই। আবার একই কর অযথা দুবার দেওয়ারও কথা নয়—আগে দেওয়া করকে আইন অনুযায়ী চূড়ান্ত করদায়ের সঙ্গে সমন্বয় করে নিতে হবে।

বাস্তবে একটা ভুল ধারণা চালু আছে যে জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রির সময় উৎসে কর দিলে রিটার্নে আর কিছু দেখানোর দরকার নেই। বিষয়টি মোটেই তেমন নয়। সম্পত্তি বিক্রি থেকে পাওয়া মূলধনি আয় যথাযথভাবে রিটার্নে দেখাতে হবে। পাশাপাশি সংরক্ষণ করতে হবে সম্পদের অর্জনমূল্য, ক্রয়সংক্রান্ত আইনসংগত ব্যয়, বিক্রয়মূল্য ও কর পরিশোধের প্রমাণ। কারণ আয়কর রিটার্ন নিছক কর দেওয়ার একটি কাগজ নয়; এটি করদাতার আয়, সম্পদ ও আর্থিক অবস্থার আইনগত ঘোষণা।

ধরা যাক, একজন করদাতা জমি বিক্রি করে এক কোটি টাকা পেলেন, অর্থটা জমা হলো ব্যাংকে। কিন্তু রিটার্নে জমি বিক্রির কোনো তথ্যই নেই। পরে সেই টাকায় তিনি কিনলেন একটি ফ্ল্যাট। তখন নতুন সম্পদ কেনার অর্থের উৎস নিয়েই প্রশ্ন উঠতে পারে। উল্টো দিকে জমি বিক্রি, মূলধনি আয় ও পরিশোধিত করের তথ্য রিটার্নে ঠিকঠাক থাকলে অর্থের উৎস ব্যাখ্যা করা অনেক সহজ হয়ে যায়।

কর প্রশাসনেরও প্রস্তুতি লাগবে

মূলধনি সম্পদ বিক্রির ওপর কর আরোপের বিধান কার্যকর করতে কেবল করদাতার দায়িত্ব বাড়ালেই হবে না, বাড়াতে হবে কর প্রশাসনের সক্ষমতাও। পুরোনো সম্পদের অর্জনমূল্যের প্রমাণ, উত্তরাধিকার বা উপহারসূত্রে পাওয়া সম্পদের মূল্য নির্ধারণ, ন্যায্য বাজারমূল্য ঠিক করা কিংবা ডেভেলপারের কাছ থেকে পাওয়া ফ্ল্যাটের বাজারমূল্য—এসব নিয়ে দরকার স্পষ্ট ও ব্যবহারবান্ধব নির্দেশনা। আইনের প্রয়োগে অনিশ্চয়তা থাকলে করদাতার কমপ্লায়েন্স খরচ আর করবিরোধ—দুটোই বাড়তে পারে। তাই সাধারণ করদাতার জন্য বাস্তব উদাহরণসহ সহজ নির্দেশিকা প্রকাশ করা জরুরি।

সম্পদ বিক্রি করলেই পুরো অর্থ আয় নয়। কিন্তু সেই বিক্রি থেকে প্রকৃত লাভ হলে তা করের আওতায় আসতে পারে। এই মৌলিক পার্থক্যটি করদাতা ও কর প্রশাসন—দুই পক্ষেরই পরিষ্কার বোঝা দরকার। কারণ একটি কার্যকর করব্যবস্থার বিচার কেবল কত টাকা কর আদায় হলো তা দিয়ে হয় না। করদাতা কতটা সহজে বুঝতে পারলেন কীভাবে কর দিতে হবে, কতটা স্বচ্ছভাবে নিজের আয় ও সম্পদের হিসাব দিতে পারলেন এবং রাষ্ট্রের করব্যবস্থার ওপর কতটা আস্থা তৈরি হলো—সেগুলোও সমান গুরুত্বপূর্ণ। মূলধনি সম্পদ বিক্রির নতুন বাস্তবতায় তাই লক্ষ্য হওয়া উচিত কেবল বেশি কর আদায় নয়; স্বচ্ছ হিসাব, ন্যায্য কর আর করদাতার আস্থা—এই তিনের মধ্যে কার্যকর একটি ভারসাম্য গড়ে তোলা।

ফয়সাল ইসলাম এফসিএ, আর্থিক খাতের বিশ্লেষক